合肥土拍溢价383%，如何看待这个“奇葩”市场
小Q导读：
土地市场火热却奈何不了房价不涨，合肥楼市怎么了？
文／克而瑞研究中心 杨科伟 谢杨春
4月28日，合肥13宗土地集中出让，推出的地块均遭“疯抢”，下辖的肥西县一宗地楼板价高达1万元/平方米，而目前房价最高的政务区商品住宅售价才14000元/平方米。但与土地市场火热、楼板价频频高出周边售价形成鲜明对比的是，合肥房价的涨幅、市场成交规模却远不及苏州、南京等同类城市。到底该如何看待这个“奇葩”的市场？
9区均价高于全市，整体市场呈现四大特征
之所以合肥价格没有显著的上涨，主要是数据统计造成的“误会”，实际上是由于周边县城价格较低拉低了整体的均价。另外，合肥此前“限价令”也抑制了房价过快的上涨。
2015年合肥9区成交900万平方米左右，占到全市成交规模的80%。成交均价为8500元/平方米，比全市（含县）均价高出7.3%。整体来看，目前合肥市场呈现以下四大特征。
第一，2012之后，合肥市场基本处于供不应求的态势，长期卖方市场导致价格逐步走高，增速却略有放缓。2015年价格上涨近11%，比2014年少了3个百分点。
第二，市场需求主要集中在滨湖、经开两区，去年两者成交占比为整个合肥成交量的40%，而今年一季度两者占比依然保持在30%以上，整体来看，滨湖区、经开区市场供不应求显著。
第三，在整体供不应求市场下，新站区、高新区则出现供大于求的局面，2015年供求比分别为1.4和1.06。
第四，目前市场上高新区主要是洋房别墅项目，政务区在售大部分为中高端项目，从去年两个区域价格涨幅较大，分别为18.91%和16.51%。
整体来看，在土地端火热、销售端回暖之下，合肥已经跻身到二线热门城市前沿，与苏州、南京等城市成为房企争夺的对象。但目前各区域现状不尽相同，理性来看，有两类区域更值得关注。
滨湖区、经开区需求集中，多重规划利好，未来量价仍有上升空间
2015年滨湖区成交量221.3万平方米，占到全市成交的25%，成交量远超其他区域，而在整体供不应求的态势下，价格涨幅为11%，其中，去年滨湖区域地王屡次被刷新，可见其市场热度。从今年前三个月市场来看，成交量为41.4万平方米，房价已经突破1万元/平方米，市场延续了去年的热度。
另外，地铁1号线下半年即将通车，由于滨湖新区离市中心距离较远，因此，地铁开通对于其影响较大。以及省政府正式迁址滨湖，都将对滨湖新区市场成交产生正向激励，从一季度区域内部分项目捂盘待涨也可见一斑。而且，目前合肥优质教育资源大多分布在滨湖新区，未来区域内投资价值比较高。
经开区去年成交量仅次于滨湖区，价格涨幅并不高，2016年3月成交均价为8695元/平方米，较2015年年底涨幅不到4%。而且经开区距政务区较近，政务区商业配套丰富且房价全市最高，因此，无论是需求外溢还是资源共享，利好最大的都是经开区。
因此我们认为，无论是城建配套的利好推动房价继续上扬，还是基本面上供不应求的局面进一步加强涨价预期，未来滨湖区、经开区房价仍将有较大的上升空间，成交量仍能延续上涨的趋势。
新站区、高新区供大于求短期难改变，市场培育仍需时日
在全市房价上涨的带动下，新站区、高新区房价增速也较快，但区域价值没有得到消费者的认同，市场仍处于供大于求。一季度，新站区商品住宅均价7175元/平方米，为各区最低，与价格最高的政务区相差近一半的价格。总体来看，处于北面的新站区由于面积较小，配套不够齐全，未来发展前景不大。
高新区则是工业发达区域，相较于其他新区，总体供应不多，一季度供应量为13.09万平方，不到滨湖区一半，而且土地出让较少。短期来看，供应短缺制约了成交上涨，但更为主要的是购房需求不足，虽然月成交量维持在10万方左右，但想要再上台阶难度较大。不过，随着四大高新技术产业崛起，以及国家政策支持和补助，市场仍有待于培育和发展。总的来说，未来区域发展需要看产业导入带来的实际需求能否转化为购买力。
-END-
版权声明：本文版权归「克而瑞研究中心」所有
转载注明转自【克而瑞地产研究|cricyjzx】
未经许可不得随意更改原文，违者必究！
连续六年发布房企销售排行榜单专注房地产行业和企业深入探索易居·中国旗下专业的研究部门 专业·深度·客观 克而瑞地产研究微信号：CRICYJZX网 址：http://www.cricchina.com/research回复关键字检索相关文章，如万科|绿地|万达|房企|销售|排行榜等